红星资本局6月9日消息，近期，银行推出的“先息后本”房贷还款方式引发热议，号称“房贷月供本金低至1元，或直接先不用还。”据报道，包括平安银行、建设银行、兴业银行、浦发银行等在内的多家银行均推出了“先息后本”业务。
事实上，“先息后本”还款并非新鲜事，早在2022年就有银行推出了该项业务。那么，“先息后本”还款到底划算吗？
资料图 据IC photo
多家银行推出房贷还款“先息后本”
最长可以10年不用还本金
据中国证券报报道，某银行支行贷款经理介绍：“若想前期还款压力小，可以考虑‘先息后本’。贷款期限是3年，而且我行在批额度的时候大多会批10年，每三年可做一次无还本续贷。也就是说，如果您征信保持良好，最长可以10年不用还本金。”
平安银行某支行贷款经理直言，“这两三年，各家银行也都在推‘先息后本’。”
平安银行此前在宣传该行按揭贷款业务时，提到了特色还款方式“二阶段还款”：客户可在前3年内按月付息，无需偿还本金，在剩余贷款期限按月等额本息还款。其中要求，贷款期限不少于10年，不超过30年。该业务已覆盖上海、广州、成都、杭州、重庆、大连、厦门等地区。
“将房贷在贷款期限内划分为两个阶段。第一个阶段，按月偿还1元本金以及当月应偿还的贷款利息。第二个阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。”云南地区建设银行贷款经理表示。
红星资本局注意到，房贷“先息后本”还款方式并非新鲜事。据中新经纬报道，兴业银行于2022年2月上线“随薪供”，一般针对中长期个人一手住房贷款、个人二手住房贷款在发放后，可设定一个最长为3年的期限，在该期限内暂停归还贷款本金，只偿还贷款利息，是降低短期还款压力的一种还款方式。
建行云南分行“七彩建行”公众号2023年8月发文，建行云南省分行针对在云南地区申请办理建设银行贷款且期限10年(含)以上房贷的客户，推出“轻松供”还款方式，将个人住房贷款在贷款期限内划分为两个阶段：第一阶段，按月归还1元本金以及当月应归还的贷款利息（可根据借款人需求自行确定第一阶段期限，最长不超过三年）；第二阶段，在剩余贷款期限内，剩余贷款本金可选择按常规等额本金或等额本息方式还款。
“先息后本”还款划算吗？
还款压力先小后大，总利息或增加
“先息后本”到底是否划算？以贷款100万元、还款期限30年、利率3.5%试算，等额本息还款方式下，每月还款约4490元(首月月供包含本金约1574元、利息约2917元)，总利息约61.66万元。
在采用两年“先息后本”还款下，前两年的月供均为1元本金+利息，首月月供为2918元，两年间月供约在2800元至2900元，月供压力小了近一半。
前两年共还本金24元，第三年起按等额本息方式，还剩余本金999976元，月供为4673元。即后续28年，月还款增加约183元，总利息约63.87万元，比等额本息还款利息增加2.21万元。
业内人士认为，“先息后本”适合近几年有月供压力的购房者，相当于“缓兵之计”。
招联首席研究员董希淼表示，特别是对于工作时间不长但未来收入有望增加的年轻人而言，较低的贷款购房门槛、“先息后本”等灵活多样的还款方式具有一定吸引力。对于银行而言，通过住房信贷产品创新，提供差异化、人性化的服务，满足不同借款人的现实需要，有助于提升产品的竞争力，进而扩大信贷市场份额，保持住房贷款业务平稳发展。
对于这项房贷政策的市场效果，中原地产首席分析师张大伟称，这不是创新，房贷还款方式除了等额本金、等额本息外，一直有“自由还款模式”。
张大伟表示：“这并不是减免利息，房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随本金数额归还而减少，前期不还本金，银行资金占用时间长，还款总利息比等额本金还款法高，长远来看利息就更多。”
“本金越延后还利息越高，对于真正的刚需其实并不划算。三年只还利息不还本金，后续利息还要按最初所欠本金计算；但按照现有的主流按揭方式，三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会随之减少。”北京某银行个贷经理解释称。
编辑 余冬梅 综合自中国证券报、中新经纬
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