“5·17”新政满月，首套房贷利率进入“3字头”。从房贷金融利好政策发布到密集落地，降成本、降门槛效应仍在显现。市场热度回升，带看量增长，甚至一度出现中介人手紧张现象。
有人欢喜有人忧，对于存量购房者来说，房贷之重依旧未曾缓解，相比新发房贷利率，二者之间的利差再次拉大，一部分购房者不仅房价买在高位、房贷利率也高位站岗，在本轮的调整中无法享受到“降息”带来的好处，提前还贷情绪再起苗头。
存量房贷是否降息的博弈渐成拉锯态势：一方面，购房者期盼存量房贷“降息”声势渐盛；另一方面，银行净息差已面临严峻考验，对银行来说，不降，高利率或将推动居民提前还贷，降，银行在维护自身盈利与市场稳定平衡中左右为难。
为了缓解存量购房者肩上的重担，有银行开始试水“先息后本”还款模式，意图以灵活的策略回应市场的呼声，但这一举措更像是扬汤止沸，虽能在短期内缓解燃眉之急，却未能从根本上化解存量房贷高利率与房贷压力之间的矛盾。
博弈的棋局仍未完待续……
先息后本“耍花枪”
低至0元，房贷新玩法最近彻底火了！没有过多犹豫，李辰（化名）毅然作出了选择，申请先息后本还款方式，降低月供压力。
2022年早春，站在城市的一隅，望着眼前林立的高楼，在一线城市奋斗了十年的李辰终于决定将积蓄投入房产，给自己一个温馨的家，在彼时购房时，李辰的定价基准为LPR（贷款市场报价利率）减20个基点。
几年间，随着国家对房地产市场的调控和金融环境的变化，LPR、存量房贷利率逐步下调，他的房贷利率也随之降低至4%。“我还是比较幸运的，购房价格和房贷利率都没有站在高位，”但欣喜之余，李辰也发现，与如今3%开头的新发房贷利率相比，自己能享受到的福利还存在不小差距。
怎样能优化房贷方案？在踌躇之时，李辰发现了银行推出的先息后本还款方式，借款人可以选择只偿还部分利息，而本金的偿还则集中在贷款期限的后期，这对于正处于事业上升期，预期未来收入会逐步增加的李辰而言是一笔划算的“经济账”，他申请了两年降低月供计划，将每月房贷还款本金调降至1元。
先息后本对于现金流紧张的个人或家庭而言，可以有效缓解月供压力，目前已有建设银行、平安银行、兴业银行等多家银行推出了类似方式。
从产品特性分析，每家银行的侧重点不同，如建设银行降低月供方案其中提到最低还款额可为1元本金+当月利息；兴业银行的“随薪供”，则允许客户在一定时期内仅偿还利息；平安银行的“气球贷”，以其特有的“前小后大”还款模式，为前期资金紧张的购房者提供了灵活的还款路径，但是，需要注意的是，由于最后一期需要一次性偿还剩余大量本金，借款人必须提前做好财务规划，确保届时有足够的资金应对。
在仔细研究还款方案后，白彦寒（化名）算了一笔账，以上海地区下调后的首套房贷款利率3.5%、贷款100万元、还款期限30年计算，如果采用等额本息还款方式，月供为4490.45元（月利息约为2917元），总利息为61.66万元。若采用银行推出的先息后本还款方式，前两年的月供均为1元本金+利息。由此可以计算出，首月的月供约为2918元，相较等额本息还款方式减少超三成，两年偿还的按揭贷款本金总额为24元。
不过，“先息”两年结束后，采用等额本息方式继续偿还，也就是从第三年起开始计算，剩余本金为999976元，月供约为4672.53元，月还款金额相较等额本息方式增加了约182.08元，总利息约为64万元，比等额本息还款方式增加了2万多元。
尽管初期看似轻松的先息后本还款方式能带来短暂的喘息，但从长期来看，并不像表面那样划算。“多出来的利息成本，相当于牺牲了一次海外旅行的机会，或是少了一笔用于自我提升的投资”，于是，白彦寒决定不作变更。
在存量房贷利率下调呼声渐起的当下，银行期望通过创新还款方式为存量房贷客户提供一定的财务灵活性和压力缓解，但在整个贷款期间，由于本金偿还推迟，借款人需支付的总利息相比等额本息或等额本金还款方式更高，终究是治标不治本。
提前还贷情绪再起
“5·17”新政发布以来，多地购房门槛下调，优惠利率空前加大，全国多数城市首套房贷利率应声而落，普遍降至3.1%—3.5%区间，二套房贷利率也多数进入“3”时代，利差的进一步扩大，让不少存量房贷借款人深感“不划算”。
三年前，冷洁（化名）购入了一套北京地区的房产，虽然房贷利率也随着LPR加点有所下调，但她始终认为月供负担越小就越安心。在购入房产的几年时间里，冷洁进行了多次提前还贷操作，5月末她又提前偿还了一笔房贷，月供已降至千元以下，未来几个月内，冷洁决定将所有的剩余房贷一次性还清，彻底摆脱债务压力。
北京商报记者调查发现，如今，攒钱提前还贷的人不在少数，除了直接储蓄积累进行提前还贷外，另有一些人则采取了另一种策略，通过腾挪消费贷来实现对房贷的提前偿付，以此达到减少长期利息支出的目的。
一位2023年初买房的购房者直言，“4.3%的存量房贷利率降不了，只能靠自己的努力偿还房贷，下个月打算用自有资金偿还30万元贷款，然后再从银行借10万元消费贷款用于日常的生活支出，我现在能申请的消费贷的利率在3%，这样算下来很划算”。
2022年时，提前还贷潮来袭，一些年轻人、中年人率先投身还贷热潮，推动的因素便是存量房贷与新发房贷之间利差加大，彼时，由于线下还贷排队时间较长、时间成本较大，有不少购房者便选择了线上这一方式，但体验感不佳、申请许久未通过审核等问题也频频被诟病。
北京商报记者调查发现，目前已有不少银行优化了提前还贷机制，为购房者提供便利。有国有大行发布了“足不出户还房贷攻略”，购房者登录手机银行，进入“贷款详情”页面，点击“提前还款预约扣款”，选择“提前还款预约扣款申请”就可以偿还房贷，不过30天之后才能进行提前还款资金扣划。
另一家股份制银行个贷经理称，“目前我行提前还贷不设还贷次数，不过用户需要完成一次预约还贷之后才能进行下一次申请，不能重复预约，需要提前1—2个月预约办理”。
2024年，个贷经理陈文（化名）观察到一季度的提前还贷申请并未像前两年那样火爆，市场似乎暂时回归平静。但步入二季度，咨询提前还贷的客户数又开始增多，主要集中在那些持有较早贷款合同的“存量老客户”或者“存量二套房贷客户”上。这些客户往往是因为当初签订的贷款利率较高，随着市场利率的多次下调，他们愈发感到原有贷款的成本压力，因此萌生了提前还贷的念头。
面对这样的趋势，陈文所在的银行也适时调整了服务策略，优化了线上服务平台功能，让有意向提前还贷的客户能够更加便捷地通过手机银行或网上银行完成申请流程。“现在，客户只需登录我们的手机银行App，简单几步操作，就可以提交提前还贷的请求，节省了他们的时间和精力，”陈文说道。
数据的印证则更有说服性，来自人民银行最新公布的数据，今年前5个月人民币贷款增加11.14万亿元，前4个月人民币贷款增加10.19万亿元，由此计算5月新增信贷9500亿元，尽管环比出现多增，但同比则少增4100亿元。与此同时，M1、M2增速持续回落，有研究观点认为，M1和M2持续回落的本质是私人部门修复资产负债表行为（提前还贷）带来的链式影响。
在存量房贷利率不下调的背景下，批量的提前还贷会不会再出现？诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，当前新增贷款的房贷利率持续下调，存量、新增房贷存在较大的利率差，且当前资本市场的投资回报率较低，存款利率处于低位水平。因此，居民提前还贷的现象不断增加，若后续针对存量贷款不同步调整，预计新一轮提前还贷潮将会到来。
降与不降的博弈
存量房贷下调陷入“两难”，一方是渴望通过调降利率缓解按揭重负、优化个人财务状况的借款人；另一方是面临利润压缩、风险管控的金融机构，这场博弈仍未找到最优解。
对于银行而言，下调存量房贷利率有利于缓解提前还款问题，留存优质客户，但银行净息差已经处于历史低位，下调存量房贷利率会进一步压低银行的利润空间。
根据国家金融监督管理总局数据，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末的1.69%减少0.15个百分点，较上年同期的1.74%下降0.2个百分点。
分银行类型来看，大型银行、城商行等类型机构面临的息差压力较大，大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、民营银行、农村商业银行、外资银行一季度净息差分别为1.47%、1.62%、1.45%、4.32%、1.72%、1.47%，环比分别下降0.15个百分点、0.14个百分点、0.12个百分点、0.07个百分点、0.18个百分点、0.1个百分点，除民营银行净息差同比增长外，其他类型机构净息差同比均出现下行，降幅在0.13—0.22个百分点。
有业内数据测算，存量按揭贷款平均下调80个基点，商业银行息差可能下滑6—9个基点，由此可见，净息差的持续下降或将成为存量房贷利率调整的掣肘。
“银行是不希望房贷这方面资金出现流失的。”一位银行人士坦言，“但对于银行这类金融机构而言，盈利的核心在于利息收入与支出之间的差额，若息差急剧缩减，甚至跌至某一危险水平之下，银行自身的资本积累和内部强化能力将会遭受削弱。这样一来，银行支持实体经济发展所需的资金实力和持久力便会受到影响，进而可能制约其为实体经济提供长期、稳定金融服务的能力。”
针对存量房贷调整的实际操作，另一家股份制银行个贷中心负责人在接受北京商报记者采访时提及，在自律机制未进行政策调整的情况下，银行无权自行调整房贷利率水平，也无从谈及“制定差异化利率调整策略”，灵活调整还款模式已经是银行唯一的选择。其次，由于目前存量房贷利率尚未进行下调，因此很有可能出现批量提前还贷的情况，这种情况的出现，同样会对银行利润产生不利影响。
尽管市场对于存量房贷利率调整的呼声越来越高，但实际操作起来却远非易事。如何在不同地区之间设定合理的利率下调幅度？新合同该如何设计，既能体现利率的变动，又不至于引发法律上的争议？更重要的是，如何确保每位客户的体验公平一致，避免因调整幅度的细微差别而引发不满甚至投诉？这些都是需要思考的问题。
在王小嫱看来，对银行来说，新老贷款客户存在较大的利率差，需要全面衡量各地同类客群利率差的大小，对于“LPR+加点”定价模式进行动态调整，尽可能缩小存量房贷与新发贷款的利率差，因为存量客户的提前还贷也会影响金融系统的稳定性。
“净息差确实可能成为制约存量房贷调整的因素之一”，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，对于不同类型的房贷客户，银行可以制定差异化的利率调整策略。例如，对于首次购房者，银行可以提供较低的贷款利率；对于已转换为LPR定价的存量客户，银行可以根据市场利率的变化调整其贷款利率；对于固定利率客户，银行可以提供其他金融产品或服务来帮助购房者更好地管理房贷。
存量房贷利率下调的经济账
存量房贷利率下调是一笔要算好的经济账，目的有二，其一，缓解提前还款现象；其二，旨在激发消费者支出，提振内需活力。
在几年前提前还贷热潮风靡时，就有银行采取了措施，对存量按揭客户采取1年期的利率优惠券，但终究是雷声大雨点小，仅在个别支行小范围试点后便再无水花。从经验来看，针对下调存量房贷利率，银行不仅要设计出精确且适应性强的应对策略，还必须紧密管控负债方面的资金成本，确保利息收益与成本之间的差距不会过度缩小。同时，积极拓宽收入渠道，比如加大对中间业务的投入力度，以此来平衡住房贷款收益率可能下降带来的影响，实现收益来源的多样化与风险分散。
“下调存量房贷利率，短期对部分银行的净息差造成一定压力，但整体可控，”有股份制银行业务部门人士称，例如，对于已转换为LPR定价的购房者，调整策略可与市场挂钩，通过降低LPR的加点数来实现利率下调，保持与市场利率变动的同步性，而非采取以往每年一次重定价的方式。
“由于固定利率贷款的特殊性，可考虑提供转换选项，允许借款人在特定条件下转为浮动利率或享受一次性利息补贴，同时设置合理的转换条件和窗口期，确保公平性的同时给予借款人选择权”，上述业务部门人士说道。
但从商业角度看，易居研究院研究总监严跃进解读称，若单纯为了缓解借款人压力而大幅降低贷款利率，可能会压缩银行的盈利空间，若需进一步调整，可探索全国范围内房贷利率的统一适度下调，比如统一减少20个基点，以实现公平与效率的平衡。此类调整需由监管机构指导，确保所有银行遵循一致的标准，防止市场混乱和不公平竞争，同时为银行的操作提供明确指引。
还有一类声音认为，为了避免“一刀切”式下调对银行盈利能力带来的冲击，可以尝试引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制作为下调存量房贷利率的一种途径，相比全面下调存量房贷利率，转按揭能让借款人根据自身情况选择更适合的贷款产品，银行也可以借此机会优化资产结构，对优质客户提供更有吸引力的条件。
柏文喜认为，引入“转按揭”等抵押贷款再融资机制是一个可行的解决方案。这样可以为购房者提供更多的选择和灵活性，同时也降低了银行的经营风险。但需要注意的是，在利率下调的同时，银行也需要平衡利润和社会责任，并减轻息差压力。
“转按揭是对之前的合同取消从而重新签订别的贷款产品，这种方式可以给高利率存量购房者带来新的机会，”王小嫱也持有同样看法，国内目前并没有“转按揭”的贷款方式，引入这种再融资机制可以有效解决下调利率对银行金融系统的冲击，房贷属于中长期贷款，理应根据市场进行动态调整，赋予存量贷款客户更多选择的空间。
然而，实施“转按揭”机制也需要克服一些挑战，转按揭涉及房产评估、法律手续、原贷款解除与新贷款确立等多个环节，对银行和借款人而言，都增加了操作的复杂度和成本。存量房贷是否降息，以哪种方式实现借款人“减负”，这一精巧平衡术尚待各方考量。
北京商报记者 宋亦桐
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