腾讯新闻《潜望》 作者 郭亦非 编辑 杨颢
进入梅雨季节，上海几乎天天被阴云与雨水笼罩，反观楼市，却呈现一片火热场景。
“5月份，门店佣金业绩才57万元。6月至今，虽然还剩一周，但是业绩已经突破百万。”上海静安区某板块中介店长刘永告诉腾讯新闻《潜望》，下雨天还能出来看房的客户，都很有诚意，都是抱着要买的态度才来的。
“市场的成交有些夸张了！”6月中旬，上海浦东某板块中介就对腾讯新闻《潜望》表示，在刚刚过去的周日，自己公司就转定了将近500单，初步估计整个上海市场当天成交量突破1000套。
根据上海房地产交易中心旗下网上房地产平台统计，6月中下旬的两个周末，二手房成交均超过2000套。
刘永复盘这个月成交的8单称，其中一半来自刚需群体，标的是总价两三百万的老破小，另一部分多半来自二孩家庭的改善客户，目标是总价在1000万元左右的次新房。
这样的成交结构，精准契合了上海 “527沪九条新政”希望释放的购买力。
按照上海在5月27日出台的“沪九条”新政，非沪籍的单身，社保/个税从满5年缩减至3年，购房范围则从外环外的新房，扩大到全市二手房；二孩以上家庭，则可新增一张房票。此外，新政还鼓励加杠杆，首套房最低首付比例，从30%降至20%，二套房最低首付比例，则从40%-50%不等下降至30%-35%。
作为首个跟进“央行517信贷政策”的一线城市，与此前“渐进式”放松政策相比，上海此番“救市”可谓下足了“猛药”，力度超出市场预期，除松绑限购、限贷外，还涉及土拍、以旧换新补贴、住房保障体系建设等多方面。
上述房地产平台统计称，新政出炉30天（5月28日至6月26日），全市二手房成交量为25596套，6月至今已成交22073套，其中3天单日突破千套，环比增幅达六成。
按照日均成交800+的水平，6月有望突破2.5万套，这不仅超过今年3月小阳春20223套的高点，距离2021年6月的2.8万套也仅一步之遥，那也是房地产行业此轮调整前最后的辉煌时刻。
“挂了一年多的房子终于卖出去了”
经历一年多的波折，周琳的房子终于在6月初卖了出去，但相比最初的挂牌价，降幅已达30%。
周琳的房子位于浦东中环内某小区，楼龄超20年。2023年3月，疫情结束后楼市复苏，同户型三居室卖出了1550万元的高价，单价超过11万/平，这直接激发了她卖房的念头。不过等到她4月初挂牌时，市场开始一路下行，看房人也逐渐稀少，从买方到中介，都不断在压价，她也被迫3次降价。但每一次降价，换来的都是预期更低的买家，诚意谈价的看房人依旧寥寥。
更令她揪心的是，在这期间，附近社区一个超大规模的楼盘，此前以金融精英、上市公司高管居住而著称，但从去年下半年以后，该楼盘不断抛售，量大价低，把附近几个社区的成交价都砸了一遍。
到今年春节后，周琳所在社区的二手房成交基本停滞了。
转机出现在“527新政”出台前后，看房的人明显多了起来，有时候一天好几波人约看房。 “明显感觉市场活跃度起来了，”周琳告诉腾讯新闻《潜望》，“用中介的话说，基本也是跌到底了，一方面房东也不愿意再降价了，一些刚需也蠢蠢欲动。”
6月1日，距离新政出台不到一周，一位客户在复看周琳房子后，当天选择下定。这是个二胎家庭，此前手中有2套老破小，因为家里人口多，一直想置换一套大三房。新政之前，他即便卖出一套，也是二套，首付比例高达四成。更重要的是，当时市场冷清，他自己的房子也很难卖。
新政出来后，对卖家这样的二胎家庭最大利好是，即便他有2套房，现在买第三套仍可以算首套，首付只需要20%，而且商贷利率只需3.5%。
买家告诉周琳，这次果断下单，是因为即便自己房子没卖出，手头的钱还是够首付的，当然，因为成交起来了，他预期能够尽快卖出一套房，这样资金压力也减少了。
网上房地产平台数据统计，自2023年3月达到2.4万套“小阳春”行情后，上海二手房成交量便一路走低，始终维持在1.5万套“荣枯线”上下水平，并在2024年2月创下0.68万套低点。虽然3月回升至2.02万套，但随后的四五两月，又分别降至1.82万套和1.71万套，直至此次新政回温。
腾讯新闻《潜望》了解到，以规模最大的中介品牌链家为例，上海新政后28天，与前两个月的日均增长相比，客户累计咨询量和带看量分别增长38%、32%，新增挂牌房源量也同步增长了26%。目前全网挂牌量也处于新高，达到17.03万套。
“高性价比的优质房源快被扫光了”
“527新政”出炉的第二天深夜，吴越接到了朋友的咨询电话。
朋友是来自江浙地市的生意人，因个税从5年缩短至3年，他也一夜之间拿到了上海购房资格。朋友明确希望入手一套5000万元的豪宅，一为家庭自住，二为资产保值。
上海土著吴越有着丰富的房产投资经验，作为兼职经纪人，她也时常帮朋友物色房产，并对接合适的银行办理按揭。新政前的上半年，她帮朋友买到了2套房， “而最近一个月的成交量，赶上过去半年了”。
吴越认为，当下市场中，优质房源很容易成交，尤其是置换业主。她手头一个典型案例即是，一对体制内工作稳定的夫妻，在最近入手了浦东新区一套三居室。这套房源属于板块次新房，精装修并带学区，在过去3月带看超过105次，在链家内部属于优质房源。
“虽然上述业主着急去买中环外的别墅，但又不想贱卖，更倾向于一个合理价格。”她说，“但很多人乱砍价，带着大刀来的”，也导致此前一直未能成交。房东挂牌价一路从990万下调至905万元，最后在这次砍至870万元成交，下午4点约房东，3个小时即办完所有手续。
当下，随着市场回温，议价空间正在缩小。机构数据显示，2024年2月-5月，上海二手房议价空间始终维持在7%以上，分别为7.05%、7.38%、7.35%、7.72%，到了6月，则首次缩窄至6.9%。
“5月底至6月初，包括我在内，我们小区三居室同户型3套房源全部卖光了。”周琳对腾讯新闻《潜望》表示，自己所在小区虽然房龄较老，但位于中环内地铁站附近，社区环境、楼盘品质和小区维护都不错，更重要的是对口一所9年义务制学校，特别适合像买家这样的二胎家庭。
一位品牌中介静安区某店长告诉腾讯新闻《潜望》，所在板块七八套高性价比的房源，在这波热度中均被卖掉，剩余房源和新增房源的挂牌价相对较高，市场逐渐进入新一轮价格博弈状态，“客户普遍认为还没到涨价阶段，我们只有等业主下降心理预期价格，这些房源才可能被成交，现在还是以价换量阶段”。
他判断称，这波热度持续到6月底或7月中旬，后续市场可能又会归于平稳，不会出现这么高的热度了。
前述浦东某板块的中介也表示，最近一周自己板块成交量有所下降，因为“优质的房源越来越少了，价格也基本僵住了”。
新房冷热不均，豪宅独自火爆
二手房热度先行，但市场仍处于以价换量阶段。“卖一买一”的置换链条缓慢打通之际，在关乎土地财政的新房市场，触底复苏仍需更长时间来观察。
二手房价格的持续下跌，新房项目整体承压。上海统计局数据称，2024年前5月，全市住宅新开工和销售面积双双下滑，同比下降6.5%、2.2%。
根据中指研究院发布的上海市新房销售额排行榜，2024年前5月，中海、绿城、融创成为前三甲，分别为203亿元、153亿元、119亿元。这一成绩同比去年有较大差距。彼时，头部的招商、保利和象屿三家销售额，分别高达376亿元、190亿元和182亿元。
此番上海“527新政”中，一个明确信号指向，即为鼓励业主卖掉外环内的老破小，释放更高的购买力，置换到外环外的新房项目。当下的6月，正值开发商年中冲刺业绩节点，往往会加大折扣力度，提高新房渠道费率。
一位外环外的新盘营销负责人对腾讯新闻《潜望》表示，新政当天连夜，他们通知所有之前限购客户，第一时间告知利好，邀约到访，并通过抖音直播等方式宣传，还给予了新政专项优惠，一套组合拳下来，咨询、贷款和成交量均较新政前翻倍，预计效果持续到6月底左右。
另一位规模房企上海客研负责人在持续监测了多个典型新盘项目后，对腾讯新闻《潜望》表示，新政出炉前两周，项目成交量普遍增长50%以上，甚至翻倍，但从第三周开始，边际效应开始减弱，带看和成交量均有所下滑，但依旧胜于救市前。“政策加速了原有犹豫客户的入场，新增房票客户目前不多，二手房热度比新房要高得多。”
中指研究院数据统计，2024年5月，新房成交8296套，同比下降30.3%，6月（1-25日）新房成交7434套，尽管同比下降幅度缩窄至16.7%，但仍未止住下滑趋势。不过，按照网上房地产数据统计，5月27日-6月23日，上海新房成交4958套，环比5月上涨约24%。
“二手房到新房的传导周期基本上也是在一个月左右，未来一部分二手房置换群体也会转到新房市场来。”同策研究院研究总监宋红卫撰文称，我们预判这一次的政策实效性可能会维持在两个月左右。
上海新房市场冷热不均，豪宅却走出独立行情。尤其在4月，外滩壹号院、中海顺昌玖里等四个项目入市即售罄，单价均超过16万元，合计销售额达447亿元。
身为品牌房企上海豪宅项目营销操盘手，赵辉告诉腾讯新闻《潜望》，豪宅项目今年集中入市，背后是新房限价正不断被突破，比如绿城兰亭去年首批次入市备案价为14.5万元，今年3月上涨至16.2万元，豪宅天花板价格目前已经突破17.8万元，“监管的心态是可以拔高备案价，每批次会有几千元的涨幅，但前提是卖得不能差，比如开盘当月卖出80%的量”。
上述客研负责人提供的数据显示，得益于豪宅行情，前5月内环新房价格同比涨幅约为三成，但内中环到中外环这一区域上涨5%，外环外则几乎没有涨幅，“很多新盘在打9.5折促销，还给中介2%的新房渠道费”。
豪宅市场的火热，得益于一二手房倒挂空间、产品地段的稀缺性，以及资产保值的需求，但整体市场却相对冷清。
从触发积分的新盘来看，观点地产统计，2024年上半年，上海前七批次入市的138个楼盘中，仅有14个新盘触发积分，占比约10.14%，过往两年，这一比例则分别为25%、40%。
再过一周多，上海即将走出梅雨季节，迎来高温三伏天，而七八月正是楼市的传统淡季，这波救市热度能维持多久，仍待这个夏季来验证。
（文中刘永、周琳、吴越、赵辉均为化名）